Vente d’un bien immobilier dans les 3 ans suivant un déficit foncier
Les propriétaires d’un logement mis en location nu sont imposés à l’impôt sur le revenu sur le montant des loyers perçus. Certaines charges locatives peuvent toutefois être déduites de ces revenus fonciers (travaux principalement). Si le montant de ces charges est supérieur au montant des loyers on parle de déficit foncier.
Les déficits fonciers autres que ceux résultant des intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 € à la condition que le logement concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. La fraction du déficit qui excède ces limites ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
« Les charges locatives déductibles du revenu global jusqu’à 10700 € »
1) Si les charges sont inférieures aux revenus fonciers : imputation sur les revenus fonciers de l’année
Lorsque les charges déductibles sont inférieures aux revenus fonciers de la même année, ces charges sont déductibles des revenus fonciers de l’année (le solde positif du revenu foncier est imposé).
Cette déduction des revenus fonciers de l’année n’est soumise à aucune obligation de conservation (la seule obligation étant que les travaux ou autres charges aient été réalisés dans le but d’obtenir et de conserver des revenus fonciers).
Ainsi, la vente dans les 3 ans ne remet pas en cause cette déduction. Cependant, il faudrait en toute logique percevoir des revenus fonciers suite aux travaux afin de justifier qu’ils ont été réalisés en vue d’obtenir ou de conserver des revenus fonciers.
« Pas de remise en cause si déduction des seuls revenus fonciers »
2) Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers : imputation sur le revenu global
Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers de la même année, ces travaux génèrent un déficit foncier. Ce déficit foncier est déductible du revenu global de l’année dans la limite de 10 700 €.
Cette déduction du revenu global est conditionnée au maintien du bien en location nue pendant 3 ans (et plus précisément jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle les travaux ont été déduits).
« Un déficit déductible du revenu global sous condition de location »
Ainsi, lorsque le propriétaire cesse de louer son bien ou s’il le vend dans les 3 ans, la déduction du revenu global est remise en cause : le contribuable doit ainsi restituer l’impôt qui a été préalablement réduit.
Toutefois, ces déficits peuvent alors être imputés sur les revenus fonciers de l’année d’origine et sur les revenus fonciers des dix années suivantes même si la location de l’immeuble a cessé.