Dispositif Malraux
La loi Malraux a été instituée en 1962 par André Malraux alors que les centres urbains commencent à être profondément modifiés. La loi permet la création de secteurs sauvegardés et vise à conserver l’intégrité des secteurs historiques en favorisant la restauration immobilière. La loi Malraux offre ainsi aux investisseurs la possibilité de réaliser des investissements immobiliers localisés la plupart du temps dans les centres-villes historiques en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Des immeubles de caractère, de grand standing, bénéficiant d'emplacements de choix en coeur de ville.
Les propriétaires d’immeubles situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux de restauration complète de ces immeubles, bénéficient d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses de travaux dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans.
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Alain et Magalie sont mariés et souhaitent diversifier leurs investissements immobiliers. Leur impôt sur le revenu s’élève à 25 000 € par an. Leur taux marginal d’imposition est de 41 %. Ils ne sont pas soumis à l’IFI (leur patrimoine immobilier net s’élève à 500 000 €). Ils envisagent d’acquérir un immeuble dans le cadre de la loi Malraux.
Prix d’acquisition (frais inclus) : 230 000 €
Montant des travaux : 300 000 € entre 2020 et 2023
Taux de la réduction Malraux : 30 %
Loyers bruts : 10 000 € (1ère mise en location en 2023)
Au total, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 90 000 €.
En finançant leur acquisition par emprunt, ils pourront déduire les intérêts de leurs revenus fonciers.
A l’issue de la période d’engagement, ils pourront envisager de passer en location meublée afin de limiter la fiscalité sur les revenus locatifs.
Avantages & inconvénients
Réduction d’impôt annuelle significative (jusqu’à 30 000 €)
Report de la réduction non imputée les 3 années suivantes
Avantage non soumis au plafonnement des niches fiscales
Pas de condition de ressources du locataire
Pas de plafonnement des loyers (sauf éventuel encadrement)
Engagement de location de 9 ans + durée des travaux
Obligations déclaratives et contraintes administratives
Pas de donation possible pendant le dispositif
Les dépenses ayant permis de bénéficier de la réduction d’impôt ne sont pas déductibles des revenus fonciers, et ne viennent pas majorer le prix de revient de l’immeuble dans le calcul de la plus-value imposable lors de sa revente (sauf cas particulier de la VIR)
Le dispositif malraux, comment ça marche ?
Fonctionnement
L’investissement peut être réalisé en direct ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (il est aussi possible de bénéficier de la loi Malraux en souscrivant de parts de SCPI). Le démembrement de propriété est exclu. Un achat en indivision est en revanche possible. Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction des dépenses éligibles correspondant à la quote-part.
Sont éligibles les locaux destinés à l’habitation après les travaux, ainsi que les locaux professionnels. L’opération doit aboutir à la restauration complète de l’immeuble.
Les travaux dont le financement permet de bénéficier de la réduction d’impôt sont les travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble, les travaux déclarés d’utilité publique, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation (sauf agrandissement).
L’immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou l’opération doit avoir été déclarée d’utilité publique. Jusqu’au 31 décembre 2022, sont également éligibles les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
Le logement doit être loué à une personne qui ne doit être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant du contribuable. La loi Malraux n’exige pas de condition de ressources. Le logement doit être loué nu pendant une durée minimale de 9 ans. La location doit être la résidence principale du locataire si le l’immeuble est à usage d’habitation.
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La réduction d’impôt est calculée sur la base des dépenses éligibles retenues dans la limite de 400 000 € par foyer fiscal pour une période de 4 ans. Le taux de la réduction d’impôt est de 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé conventionné, 22 % pour les autres immeubles. Le solde de la réduction d’impôt qui excèderait l’impôt dû est reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.
La loi Malraux n’exige pas de condition de loyer. Les loyers net de charges sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Objectifs
01
Réduire son impôt sur le revenu
investir dans l’immobilier rénové vous permet grâce à la loi Malraux de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 30 000 € par an. La réduction peut atteindre 120 000 € sur une période de 4 ans.
02
Préparer sa retraite
Le départ à la retraite est dans la plupart des cas synonyme de baisse de revenus. Acquérir un bien immobilier pour le louer vous permettra de disposer de revenus complémentaires par la perception de loyers et de recevoir un capital en cas de revente.
03
Percevoir des revenus
un investissement immobilier locatif vous permet de disposer immédiatement de revenus complémentaires tout en valorisant généralement votre capital sur le long terme. Une vigilance particulière devra être portée sur l’emplacement pour espérer une bonne valorisation à terme.
04
Protéger ses proches
En achetant un bien immobilier à crédit, l’assurance permet de protéger vos proches en cas de décès ou invalidité puisque le crédit sera alors remboursé et vos proches bénéficieront du bien et des loyers, l’assurance remboursant le crédit à votre place.
05
Un patrimoine sur le long terme
Il est possible en investissant dans l’immobilier locatif de se constituer sur le long terme un patrimoine significatif avec un apport initial très faible. Les loyers versés par les locataires ainsi que la réduction d’impôt au titre de la loi Malraux venant réduire l’apport nécessaire.
06
Transmettre un patrimoine
l’immobilier se prête également à la transmission d’un patrimoine grâce à différents mécanismes comme le démembrement de propriété (à l’issue de la période d’engagement dans le cas du dispositif Malraux) ou par le biais d’une SCI. Les appartements éligibles à la loi Malraux sont en outre des biens de caractère, de grand standing, situés dans des secteurs sauvegardés des villes, très souvent dans l’hyper centre.
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