Une sociĂ©tĂ© civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. L’épargne collectĂ©e par les SCPI est investie dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dĂ©diĂ© Ă la location (bureaux, entrepĂ´ts, commerces, Ă©tablissements de santĂ©, logements d’habitation…).
Détenir des parts de SCPI, c’est ainsi investir indirectement dans l’ immobilier, avec un ticket d’entrée plus faible, et en déléguant la gestion à des professionnels.
Comme tout placement immobilier, il s’envisage sur le long terme.
Placement souple et accessible mĂŞme avec de faibles montants
Perception de revenus réguliers sous forme de loyers sans souci de gestion
Accès au marchĂ© de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supĂ©rieurs Ă ceux de l’habitation
Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, sectorielle, locative) et aux nombreux biens détenus par les SCPI
Diversification du patrimoine
PossibilitĂ© de bĂ©nĂ©ficier de l’effet de levier du crĂ©dit
Transmission du patrimoine facilitée grâce à la faiblesse de la valeur unitaire des parts
DĂ©ductibilitĂ© des intĂ©rĂŞts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de parts de SCPI (rĂ©gime rĂ©el d’imposition)
Placement de long terme
Aucune garantie en capital ni en rendement
Placement soumis aux fluctuations du marché immobilier
Frais de souscription et de gestion
Revenus soumis Ă l’IR au barème progressif et aux prĂ©lèvements sociaux
Placement soumis Ă l’IFI
Une SCPI, comment ça marche ?
Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour acheter des SCPI.
L’investissement peut ĂŞtre rĂ©alisĂ© en direct, pour percevoir un revenu rĂ©gulier, dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie pour bĂ©nĂ©ficier d’un cadre fiscal privilĂ©giĂ©, ou par l’intermĂ©diaire d’une sociĂ©tĂ©.
Il est possible d’acquérir des SCPI à crédit et certaines sociétés de gestion proposent également des achats programmés.
L’argent collecté permet à la SCPI d’acquérir des immeubles qu’elle met en location.
La société de gestion trouve des locataires, règle les diverses charges, entretient et valorise les immeubles en vue d’une revente future en contrepartie de frais de gestion prélevés sur les loyers.
A l’exception des SCPI fiscales, qui prévoient une durée de blocage d’une quinzaine d’années, la revente des parts peut se faire à tout moment en adressant votre demande à la société de gestion.
La cession se fera au prix de retrait ou à la valeur de marché dans le cas des SCPI à capital fixe.
Les critères principaux à examiner pour choisir une SCPI sont sa taille (capitalisation), la composition de son patrimoine (bureaux, résidentiel…), la répartition géographique, la rentabilité (revenus et valorisation), le taux d’occupation financier, le capital (fixe ou variable), le report à nouveau, les frais et le délai de jouissance.
Pour comparer la rentabilité des SCPI, il convient de prendre en compte les revenus distribués mais également la valorisation des parts. On peut également tenir compte de la réduction d’impôt accordée dans le cadre d’une SCPI fiscale (SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier…).
L’investissement peut ĂŞtre rĂ©alisĂ© en dĂ©membrement de propriĂ©tĂ©.
L’achat de la nue propriĂ©tĂ© permet de bĂ©nĂ©ficier d’une dĂ©cote lors de l’acquisition et obtenir des revenus complĂ©mentaires Ă terme.
Parallèlement, l’acquisition d’un usufruit temporaire conduit à la perception de revenus réguliers pendant toute la durée du démembrement avec un investissement limité.
Les SCPI de rendement génèrent des revenus réguliers, versés sous forme de loyers mensuels ou trimestriels, sans souci de gestion.
Elles donnent par ailleurs accès au marchĂ© de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supĂ©rieurs Ă ceux de l’habitation.
Les SCPI distribuant des revenus réguliers, elles répondent efficacement aux besoins de revenus complémentaires lors de la retraite.
Plusieurs stratégies sont possibles comme l’acquisition à crédit, la souscription en nue propriété ou encore la souscription de SCPI de façon programmée.
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier mĂŞme avec de faibles montants.
Elles constituent aussi une alternative pour qui souhaite investir dans la pierre sans les soucis de gestion d’un bien immobilier détenu en direct.
Comme pour un investissement immobilier classique, il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Leur montant unitaire faible permet d’adapter le montant de votre investissement et de votre crédit à votre capacité financière.
Le prix de la part étant relativement faible, il est donc possible de céder ou de transmettre une partie seulement de son investissement, ou de le partager aisément.
La transmission de parts de SCPI plutôt qu’un bien immobilier détenu en direct permet notamment d’éviter les problèmes liés à l’indivision.
Acquérir des SCPI fiscales permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant de certains dispositifs fiscaux avantageux (Pinel, Malraux, Déficit foncier…).
Il est en outre aisĂ© par le biais des SCPI d’adapter le montant de l’investissement Ă son besoin de dĂ©fiscalisation.
Avec une volatilité réduite et des taux de rendement entre 4 et 5%, les SCPI peuvent apparaître comme une alternative intéressante pour la trésorerie d’entreprise.
A moins d’avoir un horizon de placement éloigné, l’acquisition de l’usufruit temporaire sera souvent plus adapté que la pleine propriété.
Le contribuable sera imposĂ© sur les recettes au titre de l’impĂ´t sur le revenu dans la catĂ©gorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catĂ©gorie des revenus de capitaux mobiliers. Si les SCPI sont dĂ©tenues dans un contrat d’assurance-vie, les revenus et plus-values sont taxĂ©s uniquement en cas de rachat total ou partiel selon le rĂ©gime fiscal de l’assurance-vie.
Les plus-values constatées lors de la cession de parts de SCPI relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. (Abattement pour durée de détention)
Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI Ă hauteur de la fraction de leur valeur reprĂ©sentative des immeubles dĂ©tenus directement ou indirectement par la SCPI. Il en est de mĂŞme pour les SCPI dĂ©tenues dans des contrats d’assurance-vie rachetables ou des contrats de capitalisation.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont les plus rĂ©pandues. Leur patrimoine est principalement composĂ© de bureaux, commerces ou Ă©tablissements de santĂ© qui gĂ©nèrent des loyers rĂ©currents issus de baux commerciaux. Ce type d’actifs gĂ©nère des revenus supĂ©rieurs Ă ceux de l’immobilier d’habitation et leur objectif principal la distribution des revenus.
Les SCPI de capitalisation
Les SCPI de capitalisation distribuent peu ou pas de revenus mais ont pour objectif un revalorisation à long terme du patrimoine acquis. Elles investissent pour cela principalement sur de l’immobilier résidentiel, des immeubles en nue propriété, en viager, ou encore des bureaux ou des commerces à rénover.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales investissement essentiellement dans de l’immobilier résidentiel bénéficiant d’un dispositif fiscal attractif (Pinel Malraux, Déficit foncier…). En qualité d’associé, vous bénéficiez de votre quote-part des loyers et vous profitez des mêmes avantages fiscaux que si vous aviez acquis vous-même le bien.