Nue propriété
L’investissement en nue-propriété est une solution intéressante pour devenir propriétaire d’un bien immobilier. L’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix, en contrepartie de la privation temporaire du droit d’y résider ou de le louer. Cette formule permet de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux et de bénéficier d’avantages fiscaux.
L'achat en nue-propriété et certainement une très bonne option d’investissement lorsque l’on souhaite préparer sa retraite à moindre coût.
L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier avec une décote de 35 à 40% sur une durée définie au préalable (entre 15 et 20 ans). L’usufruit est acquis par un bailleur professionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes. Au terme de l’usufruit temporaire, l’investisseur devient automatiquement plein propriétaire de son bien, sans frais, ni formalité et peut prendre la décision de le louer, de l’occuper ou encore de le vendre.
Voir un exemple
Alain a 50 ans, il souhaite préparer sa retraite et envisage un investissement immobilier pour obtenir des revenus réguliers dans 15 ans. Pour son projet, il dispose d’une somme de 270 000 €.
Il pourrait acquérir un bien immobilier dont la valeur en pleine propriété est de 450 000 €.
S’il achète la nue-propriété, pour un démembrement d’une durée de 15 ans, celle-ci représenterait 60 % de ce montant, soit environ 240 000 € auquel il convient d’ajouter les frais de notaire (+/- 3 %) soit un montant total de 283 500 €.
Pendant 15 ans, Alain ne percevra aucun revenu, et ne paiera aucun impôt (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni IFI).
Au terme du démembrement, il obtiendra (sans frais, ni fiscalité) la pleine propriété d’un bien estimé initialement à 450 000 € (hors revalorisation).
Si l’on retient un rendement net de charge de 4 %, il pourra percevoir un revenu locatif annuel de 18 000 € avant fiscalité, soit 1 500 € / mois.
Avantages & inconvénients
Prix d’achat attractif (décote d’environ 40 % sur 20 ans)
Capitalisation sans imposition (gain équivalent à la valeur de l’usufruit)
Absence d’imposition (pas de loyers) mais possible déduction des intérêts
Absence de prise en compte dans la base IFI pendant le démembrement
Frais de notaires réduits car calculés sur la valeur de la nue-propriété
Placement de long terme (10/15 ans min)
Pas de jouissance immédiate du bien (pas de loyers)
L’usufruitier doit louer le bien nu (revenus fonciers) ou avoir la qualité de bailleur social
Pas de déduction du crédit à l’IFI
Liquidité quasi-inexistante pendant le démembrement de propriété
L'investissement immobilier en nue-propriété, comment ça marche ?
Fonctionnement
L’investissement en nue-propriété d’un bien immobilier est préconisé pour des particuliers disposant d’un capital à investir (paiement comptant) ou d’une capacité d’emprunt significative et n’ont pas besoin de revenus immédiats, mais plutôt à terme (différé dans le temps). Ce schéma est également intéressant pour les contribuables assujettis à à l’IFI (puisque la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette de l’IFI).
Le démembrement de propriété peut s’appliquer à tous les biens immobiliers. Toutefois, l’offre immobilière en nu propriété concerne généralement des biens neufs situés dans des zones où la demande locative est forte.
Même si le nu propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant la période du démembrement, la localisation du bien devra être prise en compte pour les revenus futurs ou la revente. Un emplacement en cœur de ville ou plus généralement dans une zone ou la demande locative est importante est donc à privilégier.
Par définition, pendant la durée du démembrement, c’est l’usufruitier qui dispose du bien, peut l’occuper ou le mettre en location.
Le plus souvent, l’usufruit est acquis par une personne morale, collectivité, bailleur social ou institutionnel ayant besoin de logements pour remplir sa mission ou société souhaitant placer sa trésorerie et obtenir des revenus.
Le nu-propriétaire va bénéficier d’une réduction du prix d’acquisition correspondant à l’intégralité des loyers qu’il aurait dû percevoir durant la période (de l’ordre de 40% sur 20 ans). Au terme, il devient pleinement propriétaire sans coût supplémentaire.
Par ailleurs, durant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui est tenu de payer l’ensemble des charges (sauf grosses réparations) et qui doit s’acquitter de la taxe foncière et de l’IFI.
Enfin, si la nu propriété est acquise à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers actuels.
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne peut pas utiliser le bien, ni en percevoir les revenus. Ce n’est qu’au terme de la durée de l’usufruit qu’il devient pleinement propriétaire. Il peut alors le mettre en location et percevoir des loyers.
Objectifs
01
Réduire son impôt sur le revenu
Le dispositif permet une neutralité fiscale pour l’investisseur (pas d’impôts sur le revenu supplémentaire, ni de prélèvements sociaux, ni de taxe foncière). Il permet même de réduire son impôt sur le revenu si le contribuable dispose déjà de revenus de fonciers, en déduisant les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement à crédit.
02
Préparer sa retraite
L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété est certainement une très bonne option d’investissement lorsque l’on souhaite préparer sa retraite à moindre coût. L’investisseur acquiert la nu propriété avec une décote significative et commence à percevoir les loyers au moment de la retraite.
03
Investir dans l'immobilier
L’immobilier reste un investissement privilégié par les français puisqu’il représente en moyenne plus de 60% de leur patrimoine. L’immobilier acquis en nu propriété est une solution efficace pour diversifier son patrimoine à moindre coût si l’on n’a pas besoin de revenus immédiatement.
04
Protéger ses proches
En achetant un bien immobilier à crédit, l’assurance permet de protéger vos proches en cas de décès ou invalidité puisque le crédit sera alors remboursé et vos proches bénéficieront du bien et des loyers, l’assurance remboursant le crédit à votre place.
05
Un patrimoine sur le long terme
L’épargnant bénéficie, sur toute la période d’investissement, d’un double effet de levier avec d’une part la valorisation mécanique liée à la reconstitution progressive de la pleine propriété et d’autre part la valorisation immobilière liée au marché dans des secteurs en tension foncière.
06
Transmettre un patrimoine
l’immobilier en nu propriété se prête également à la transmission d’un patrimoine. En transmettant uniquement la nu propriété d’un bien immobilier, les abattements ou les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur la valeur de la nu propriété et les donataires bénéficieront au terme de la pleine propriété.
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