Dispositif Pinel
Destiné à résoudre le déséquilibre entre l’offre et la demande dans certaines zones tendues, tout en favorisant l’efficacité énergétique des logements, l’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités.
Le bien devra donc respecter certains critères en matière de performance énergétique et de localisation.
Le dispositif fiscal Pinel concerne les investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
Le propriétaire qui s’engage à louer le logement nu à usage de résidence principale pour le locataire bénéficie d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient sur 12 ans.
Voir un exemple
Clémence est gérante d’une entreprise de services informatique et Romain est professeur de piano.
Ils ont 40 ans, sont mariés et propriétaires de leur maison à St Malo.
Ils souhaitent investir dans l’immobilier. Leur objectif est de louer le logement qu’ils vont acheter pour rembourser le crédit et profiter ensuite de revenus complémentaires ou y loger leur enfant.
Ils payent 5 500 € d’impôt sur le revenu et sont très intéressés par une réduction. Après recherches, leur choix s’arrête sur un appartement de 2 pièces, 45 m² dans une résidence en construction à Rennes. Le prix de l’opération, commissions et frais de notaire dans le neuf inclus, s’élève à 235 500 €. Souhaitant maximiser leur opération Pinel, ils optent pour un engagement de location de 12 ans, soit une réduction de 21 % du prix de leur investissement répartie par année :
2 % par an les 9 premières années, soit 4 710 € par an de réduction d’impôt,
1 % par an les 3 dernières années, soit 2 355 € par an de réduction d’impôt.
Au total, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 49 455 €.
Avantages & inconvénients
Réduction d’impôt
Possibilité de louer le logement aux ascendants et descendants non rattachés au foyer fiscal
Perception de revenus complémentaires (loyers)
Achat en société possible
Engagement de location de 6 ans minimum
Plafond de revenus du locataire
Plafond de loyer selon la localisation du logement
Donation impossible pendant votre engagement de location
Le dispositif Pinel, comment ça marche ?
Fonctionnement
Il s’agit des personnes physiques ou sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Il est également possible d’investir par le biais de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Le démembrement de propriété est exclu. Un achat en indivision est en revanche possible. Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt calculée dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
Le dispositif Pinel concerne les biens immobiliers achetés neufs ou en état futur d’achèvement.
A noter qu’à partir du 1er janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel est limitée aux bâtiments d’habitation collectifs. Les logements individuels ne seront donc plus éligibles au dispositif. (Certains logements réhabilités ou transformés peuvent dans certains cas bénéficier du dispositif.)
Pour bénéficier du dispositif, le logement doit être situé dans une commune éligible, caractérisée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Depuis le 1er janvier 2018, les zones géographiques éligibles au dispositif sont les zones A, A bis et B1.
Pour bénéficier de l’avantage Pinel, le propriétaire du logement doit s’engager à conserver et louer le logement pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans.
Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire. Pour bénéficier du dispositif Pinel, la location doit être consentie en faveur de locataires ayant des ressources inférieures à un certain seuil à la date de conclusion du bail.
Vous obtenez une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du montant investi (maximum 300 000 €). Vous devez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans selon le montant de réduction souhaitée.
Le bailleur doit d’engager à ce que le montant du loyer du logement ne soit pas supérieur à certains plafonds.
Les loyers net de charges sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Objectifs
01
Réduire son impôt sur le revenu
Investir dans l’immobilier neuf vous permet grâce à la loi Pinel de bénéficier d’un réduction d’impôt chaque année pendant 6, 9 ou 12 ans. La réduction peut atteindre 6 000 € par an pendant les 9 premières années et 3 000 € par ans les 3 années suivantes (soit au total un maximum de 63 000 €).
02
Préparer sa retraite
Le départ à la retraite est dans la plupart des cas synonyme de baisse de revenus. Acquérir un bien immobilier pour le louer vous permettra de disposer de revenus complémentaires par la perception de loyers et de recevoir un capital en cas de revente.
03
Percevoir des revenus
Un investissement immobilier locatif vous permet de disposer immédiatement de revenus complémentaires tout en valorisant généralement votre capital sur le long terme. Une vigilance particulière devra être portée sur l’emplacement pour espérer une bonne valorisation à terme.
04
Protéger ses proches
En achetant un bien immobilier à crédit, l’assurance permet de protéger vos proches en cas de décès ou invalidité puisque le crédit sera alors remboursé et vos proches bénéficieront du bien et des loyers, l’assurance remboursant le crédit à votre place.
05
Un patrimoine sur le long terme
Il est possible en investissant dans l’immobilier locatif de se constituer sur le long terme un patrimoine significatif avec un apport initial très faible. Les loyers versés par les locataires ainsi que la réduction d’impôt au titre de la loi Pinel venant réduire l’apport nécessaire.
06
Transmettre un patrimoine
L’immobilier se prête également à la transmission d’un patrimoine grâce à différents mécanismes comme le démembrement de propriété (à l’issue de la période d’engagement dans le cas du dispositif Pinel) ou par le biais d’une SCI.
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