Location meublée
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier afin de percevoir des revenus avec une fiscalité adoucie ? La location meublée présente de nombreux atouts qui pourraient vous séduire. S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.
La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus, ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme faiblement fiscalisé.
Elle consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Avantages & inconvénients
Rendement locatif brut plus élevé que la location nue
Obtention de revenus locatifs réguliers
Revenus faiblement fiscalités
Effet de levier du crédit
Régime juridique plus souple
Application du régime micro-BIC
Déficit imputable sur le revenu global
Exonération possible au titre de la plus-value professionnelle
Bénéfice d’une couverture sociale et validation de trimestres (retraite)
Nécessité de choisir le bien avec soin (localisation, qualité)
Obligation d’équiper le logement
Gestion locative plus lourde et plus coûteuse
Turnover des locataires plus important
Risques locatifs : vacance locative, impayés
Obligations comptables et déclaratives
Exonération IFI difficile à obtenir
Reprise des amortissements au titre des plus-values professionnelles
Cotisation minimale en l’absence de revenus
La location meublée, comment ça marche ?
Les différents types de location meublée
La location meublée consiste à louer un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Si le logement meublé est affecté à la résidence principale du locataire, le bail est soumis à des règles spécifiques et les loyers sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux.
Acheter un bien locatif dans une résidence de services vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier et d’obtenir des revenus complémentaires, en évitant les contraintes de gestion locative puisqu’un professionnel s’en occupe à votre place.
Il peut s’agir de résidences étudiantes, résidences de tourisme, résidences d’affaires, résidences séniors ou résidences médicalisées.
La location meublée saisonnière ou location meublée de courte durée, concerne la location au profit d’une clientèle de passage généralement pour quelques jours ou semaines.
La location saisonnière offre une rentabilité supérieure et une fiscalité avantageuse mais le turn-over et la réglementation peuvent être contraignants.
La règlementation est différente selon que le logement concerne la résidence principale ou secondaire du bailleur.
Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes pour une ou plusieurs nuitées avec petit déjeuner.
Limitée à 5 chambres et 15 personnes, l’activité de chambre d’hôtes relève du régime fiscal de la parahôtellerie et bénéficie d’un régime fiscal de faveur.
L’objectif est de soutenir les activités d’accueil en milieu rural et de tenir compte des investissements réalisés par les propriétaires.
Le meublé de tourisme est un logement meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour une durée maximum de 90 jours.
Le classement des meublés de tourisme n’est pas obligatoire mais permet d’indiquer au client un niveau de confort en attribuant des étoiles et de bénéficier de certains avantages fiscaux similaires aux chambres d’hôtes.
Créé fin 2018, le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, destiné aux personnes justifiant d’une mobilité temporaire pour des raisons spécifiques.
Il offre des garanties pour les bailleurs et les locataires pour mieux prendre en compte le développement des mobilités professionnelles.
Le bail mobilité suit le même régime fiscal que la location meublée classique.
Location meublée professionnelle ou non professionnelle ?
LMP
Depuis les revenus 2020, sont considérés comme loueurs en meublé professionnels (LMP) les loueurs dont les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée représentent plus de 23 000 € et sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel présente des avantages importants, tels que l’imputation des déficits sur le revenu global ou encore l’exonération de l’impôt sur les plus-values dès lors que l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes n’excèdent pas un certain seuil.
Ce statut permet aussi d’obtenir une couverture sociale.
LMP ou LMNP ?
LMNP
Le loueur en meublé non professionnel est défini fiscalement comme celui qui ne remplit pas les critères pour bénéficier du statut de loueur professionnel.
Le statut de LMNP s’applique donc si vous percevez moins de 23 000 € de loyers meublés par an ou que ces derniers représentent moins de la moitié des revenus de votre foyer.
C’est donc le statut par défaut de tout propriétaire désirant louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant.
Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Pourquoi choisir la location meublée ?
01
Percevoir des revenus
Un investissement immobilier locatif permet de disposer immédiatement de revenus complémentaires.
Les loyers d’une location meublée sont généralement supérieurs à ceux d’une location nue, en contrepartie du mobilier mis à disposition et d’une plus grande mobilité du locataire.
L’investissement en résidences services présente l’avantage de déléguer la gestion à un professionnel et de bénéficier de loyers garantis par un bail commercial.
02
Investir dans l’immobilier
L’immobilier reste un investissement privilégié par les français puisqu’il représente en moyenne plus de 60% de leur patrimoine.
L’immobilier locatif meublé est une solution efficace pour diversifier son patrimoine avec un rendement régulier et un risque mesuré.
03
Transmettre un patrimoine
L’immobilier se prête également à la transmission d’un patrimoine grâce à différents mécanismes comme le démembrement de propriété ou par la transmission de parts après la mise en société.
04
Préparer sa retraite
Acquérir un bien immobilier vous permettra de disposer de revenus complémentaires par la perception de loyers et de recevoir un capital en cas de revente.
Cela permettra de pallier à la baisse de revenus qu’engendre le plus souvent un départ à la retraite.
05
Optimiser sa fiscalité
Louer en meublé permet de limiter le revenu imposable lié à cette location.
La location meublée permet en effet de bénéficier du régime des BIC, régime plus avantageux que celui des revenus fonciers, permettant ainsi de diminuer le revenu imposable et corrélativement les prélèvements sociaux.
06
Diversifier son patrimoine
La détention de biens immobiliers avec des affectations différentes permet de diversifier son patrimoine immobilier. Il existe plusieurs typologies de location meublée (résidence principale du locataire, location saisonnière, résidences étudiantes, séniors ou de tourisme, gîtes, etc.) qui permettent d’atteindre cet objectif.